Odbiory techniczne · Termowizja · Zielona Góra i lubuskie

Odbierz mieszkanie bez usterek i bez ryzyka.

Sprawdzam mieszkania i domy według aktualnych Warunków Technicznych, norm PN i wytycznych ITB. Mierzę wymiary i instalacje, a kamerą termowizyjną pokazuję mostki termiczne i nieszczelności. Doradzam też przed zakupem nieruchomości do remontu.

Umów odbiór Badanie termowizyjne

lub zadzwoń: +48 539 118 829

9lat doświadczenia

5,023 opinie · Fixly

2024Laureat Złota Firma

SEPuprawnienia do 1 kV

Protokół odbioruco sprawdzam

Standardowy zakres kontroli

Piony, poziomy i kąty ścian wg PN-70/B-10100
Tynki, gładzie, pęknięcia i odspojenia
Posadzki: równość, wylewki, dylatacje
Okna, drzwi, parapety, balkon
Instalacja elektryczna (uprawnienia SEP)
Instalacje wodne, kanalizacja, wentylacja
Zgodność metrażu i układu z projektem
Termowizja okien i mostków termicznych (opcja)

Dlaczego odbiór z fachowcem

Deweloper liczy na to, że nie zauważysz.

1 · odchyłka ściany 6 mm/2 m2 · brak spadku posadzki3 · nieszczelny montaż okna

Odbiór techniczny to jedyny moment, w którym możesz wpisać usterki do protokołu i wymusić ich usunięcie na koszt dewelopera. Po podpisaniu każda krzywa ściana i źle osadzone okno stają się Twoim problemem i Twoim kosztem podczas wykończenia.

Mierzę zamiast oceniać na oko i każdą niezgodność opisuję z podaniem wartości dopuszczalnej i podstawy: Warunki Techniczne, właściwa norma PN lub zeszyt ITB. Tłumaczę, co jest wadą istotną w rozumieniu ustawy deweloperskiej, a co kosmetyką. Wychodzisz z gotowym protokołem i wiedzą, czego żądać i w jakim terminie.

Znam schemat, według którego deweloper odpowiada na zgłoszenie: 14 dni na stanowisko, 30 dni na usunięcie, potem wykonanie zastępcze. Protokół piszę tak, żeby ten schemat działał na Twoją korzyść.

Karol Kozyra w słuchawkach ochronnych i okularach podczas pracy

Karol Kozyra · na budowie

Zakres usług

Od protokołu do klucza w ręce.

Jedna ekipa, jeden numer telefonu. Możesz zamówić sam odbiór albo całość: odbiór, wykończenie i montaże.

01 · specjalizacja

Odbiór techniczny mieszkania

Kontrola stanu deweloperskiego z pomiarami i pisemnym protokołem usterek. Także odbiór instalacji elektrycznej i odbiór po remoncie od innej ekipy. Zobacz przykładowy raport

02 · przed zakupem

Konsultacja przy zakupie nieruchomości do remontu

Oglądam mieszkanie lub dom razem z Tobą przed podpisaniem umowy. Sprawdzam instalacje, wilgoć, stropy, stolarkę i to, czego nie widać na zdjęciach z ogłoszenia.

szacunek kosztów remontu w widełkach, z podziałem na etapy
lista ryzyk: co da się naprawić, a co jest wadą konstrukcyjną
argumenty do negocjacji ceny
doradztwo: zakres, kolejność prac, co teraz, a co odłożyć

03 · termowizja

Badanie termowizyjne domów i mieszkań

Mostki termiczne, nieszczelny montaż okien, braki w ociepleniu, zawilgocenia. Raport z termogramami i oceną według Warunków Technicznych. Pakiety i przykłady

Wykończenie pod klucz

Od stanu deweloperskiego do wprowadzenia.

gładzie, szpachlowanie, malowanie agregatem
gres, płytki, panele, parkiet
zabudowy g-k, sufity podwieszane
drzwi wewnętrzne, listwy, karnisze

Remont łazienki i kuchni

Instalacje wodne i kanalizacyjne, biały montaż, baterie podtynkowe, odpływy liniowe, kabiny, glazura cięta na mokro.

Hydraulika i pogotowie

Awarie, udrażnianie, wymiana armatury, podłączenia AGD. Szybki dojazd na terenie Zielonej Góry.

Elektryka

Instalacje, gniazda, oświetlenie, przeglądy i odbiory. Uprawnienia SEP do 1 kV.

Montaże i prace na zewnątrz

Gres na tarasie, listwy kompozytowe, ogrodzenia, bramy, balustrady. Spawanie i meble industrialne na zamówienie.

Termowizja budynków

Zobacz, którędy ucieka ciepło

Kamera termowizyjna pokazuje temperaturę powierzchni ścian, okien, stropów i podłóg. Na termogramie widać to, czego nie widać gołym okiem: mostki termiczne, nieszczelny montaż okien, braki w ociepleniu i zawilgocenia. Badanie prowadzę według PN-EN ISO 6781-1, która zastąpiła PN-EN 13187, a wyniki odnoszę do wymagań Warunków Technicznych.

Termogram 01Okno i naroże ścianyNajzimniejszy punkt przy oknie: −0,1 °C. Naroże 19,2 °C, ściana obok 20,8 °C.

Termogram 02Rama okna przy murzeNa linii pomiaru temperatura spada z 19,7 °C do 15,4 °C. Zimny pas wzdłuż szczeliny montażowej.

Termogram 03Ten sam detal, większy problemSpadek z 18,1 °C do 13,8 °C i rozległa zimna strefa na ościeżu. Miejsce do naprawy, zanim pojawi się wilgoć.

Termogramy z pomiarów. Wartości na obrazach to temperatury powierzchni odczytane w punktach i na linii pomiarowej.

Mostki termiczne

Wieńce, nadproża, płyty balkonowe, naroża i połączenia ścian ze stropem.

Montaż okien i drzwi

Nieszczelna szczelina montażowa, brak ciągłości uszczelnienia, zimne ościeża i progi.

Braki w ociepleniu

Ubytki izolacji w ścianach, na poddaszu i w stropodachu, styk ściany z dachem.

Zawilgocenia i przecieki

Mokre fragmenty przegród, przecieki instalacji wodnej i CO, tarasy i dachy płaskie.

Ogrzewanie podłogowe

Przebieg pętli, równomierność grzania i miejsce wycieku bez kucia posadzki.

Instalacja elektryczna

Przegrzane zaciski i zabezpieczenia w rozdzielnicy, przeciążone obwody.

Pakiet · mieszkanie

Badanie od środka

okna i drzwi balkonowe
mostki przy stropach, wieńcach i narożach
ogrzewanie podłogowe
rozdzielnica elektryczna

Zapytaj o termin →

Pakiet · dom jednorodzinny

Z zewnątrz i od środka

elewacja i ciągłość ocieplenia
połączenia ścian z dachem i fundamentem
nadproża, balkony, brama garażowa
poddasze i stropodach

Zapytaj o termin →

Pakiet · przy odbiorze lub zakupie

Termowizja jako dowód

wady widoczne na termogramie wpisuję do protokołu odbioru
termogram dołączam jako dowód dla dewelopera
przed zakupem: ocena strat ciepła i kosztu naprawy

Zapytaj o termin →

Kiedy badać

W sezonie grzewczym, gdy różnica temperatur wewnątrz i na zewnątrz wynosi co najmniej ok. 10–15 °C.
Bez słońca na elewacji przez kilka godzin przed pomiarem: rano, wieczorem albo w pochmurny dzień.
Przy suchej przegrodzie, bez opadów i silnego wiatru.
Ogrzewanie pracuje stabilnie co najmniej dobę przed badaniem.

Termin dobieram do prognozy pogody, a warunki pomiaru zapisuję w raporcie.

Co jest w raporcie

Termogram i zdjęcie dla każdego sprawdzonego miejsca.
Temperatury punktowe, liniowe i obszarowe, emisyjność i temperatura odbita.
Czynnik temperaturowy f_Rsi porównany z wymaganiem WT: co najmniej 0,72.
Przyczyna, ocena ryzyka (kondensacja, pleśń, straty ciepła) i zalecenia naprawy.

f_Rsi = (θ_si − θ_e) / (θ_i − θ_e) Przykład dla 20 °C w środku i 0 °C na zewnątrz: 15,4 °C (termogram 02) → f_Rsi 0,77 · spełnia 13,8 °C (termogram 03) → f_Rsi 0,69 · poniżej 0,72, ryzyko pleśni

Umów badanie termowizyjne Najlepszy czas na pomiary to sezon grzewczy, od jesieni do wczesnej wiosny.

O mnie

Karol Kozyra

Moją misją jest wprowadzenie nowej jakości w budowlance na lokalnym rynku. Lubię to, co robię, i dbam o jak najlepszy efekt. Zadowolenie klientów napędza mnie do dalszego działania.

Laser krzyżowy na statywie w mieszkaniu w stanie deweloperskim, zielona linia pozioma i pion na ścianie

Pomiar płaszczyzn · laser krzyżowy

Wiedza, na której opieram ocenę

Technik budownictwa z uprawnieniami SEP do 1 kV. Każdy odbiór prowadzę według obowiązujących przepisów i aktualnych wydań norm; wartości dopuszczalne wpisuję do protokołu przy każdej wadzie.

Ustawa deweloperska 2021 · art. 41 Warunki Techniczne (Dz.U. 2022 poz. 1225) Kodeks cywilny · rękojmia 5 lat PN-70/B-10100 · tynki PN-EN 13813 · podkłady podłogowe PN-EN 14351-1 · ITB 421/2011 · okna PN-HD 60364 · instalacje elektryczne PN-83/B-03430 · wentylacja PN-ISO 9836 · pomiar powierzchni WTWiORB ITB

Ostatnie realizacje

Wykończenie mieszkania od stanu deweloperskiego
Montaż oświetlenia i drzwi wewnętrznych
Układanie gresu na tarasie
Montaż listew kompozytowych i zabudowa karnisza

Opinie i wyróżnienia

Same piątki, bo liczą się szczegóły.

5,023 opinie od 19 klientówFixly.pl · 100% ocen 5/5

5,07 ocen w Google MapsRemont Expert · Zielona Góra

★Laureat Złota Firma 2024Usługi remontowo-budowlane

★★★★★

Niezastąpiona pomoc przy odbiorze mieszkania oraz remoncie. Duża wiedza, świetne rozwiązania i dobra jakość pracy.

★★★★★

Polecam. Miły kontakt, fachowe doradztwo i solidne wykonanie zlecenia.

★★★★★

Sprawnie, skutecznie, szybko.

Wszystkie opinie: profil Remont Expert na Fixly.pl

Obszar działania

Zielona Góra i województwo lubuskie

Zielona GóraSulechówNowa SólŚwiebodzinŻaryŻagańLubskoSzprotawaGłogówWolsztyn

Odbiory techniczne realizuję w całym regionie; przy większych remontach poza Zieloną Górą dojazd ustalamy indywidualnie.

Poradnik

Wiedza przed odbiorem, zakupem i remontem.

Odbiory

Odbiór mieszkania od dewelopera krok po kroku

Odbiory

Najczęstsze usterki w nowych mieszkaniach

Odbiory

Wada istotna a odmowa odbioru mieszkania

Termowizja

Badanie termowizyjne domu i mieszkania: kiedy i jak

Termowizja

Mostki termiczne: czym są i jak je wykryć

Zakup nieruchomości

Zakup mieszkania do remontu: co sprawdzić przed umową

Wszystkie artykuły na blogu (20) →

Kontakt

Umów odbiór lub wycenę

Napisz, kiedy masz termin odbioru z deweloperem, albo opisz remont. Odpowiadam zwykle tego samego dnia.

Telefon: +48 539 118 829
E-mail: karol@odbiory-kozyra.pl
Firma: Remont Expert Karol Kozyra
Adres: Osiedle Pomorskie 2e/14, Zielona Góra
NIP: 9731078895

Raporty z odbioru

Co dostajesz po odbiorze

Nie notatkę na kolanie, tylko protokół, który deweloper musi rozpatrzyć. Każda wada ma pomiar, wartość dopuszczalną i podstawę prawną lub normową, więc nie ma dyskusji „czy to jest wada”.

Pobierz wzór PDF Umów odbiór

01Strony, lokal, standard z umowy, warunki pomiaru
02Metoda i podstawa oceny (WT, PN, ITB, ustawa deweloperska)
03Tabela wad: pomiar, wartość dopuszczalna, kategoria istotna / nieistotna, stanowisko dewelopera
04Decyzja nabywcy i skutki prawne: 14 dni, 30 dni, wykonanie zastępcze, rękojmia 5 lat
05Liczniki, klucze, dokumenty przekazane i brakujące
06Pełny wykaz przepisów i norm użytych w ocenie
07Załączniki: zdjęcia, termowizja, szkic rzutu z lokalizacją wad

RERemont ExpertKarol Kozyra · odbiory techniczne · Zielona Góra
tel. +48 539 118 829 · karol@odbiory-kozyra.pl

Protokół nr RE/ODB/2026/041
Data: 30.09.2026 · godz. 10:00–12:40
Strona 1 z 1

Wzór · dane przykładowe

Protokół odbioru technicznego lokalu mieszkalnego

sporządzony na podstawie art. 41 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177 ze zm.)

1Strony i przedmiot odbioru

Nabywca: Anna i Piotr Nowak
Deweloper: Osiedle Zielone Wzgórze Sp. z o.o., NIP 973-00-00-000
Przedstawiciel dewelopera: Marek Wiśniewski, kierownik budowy
Inspektor nabywcy: Karol Kozyra, technik budownictwa, upr. SEP do 1 kV
Lokal: ul. Przykładowa 12/24, 65-001 Zielona Góra, piętro 3
Umowa deweloperska: Rep. A nr 1234/2025 z 14.03.2025
Standard wg umowy: deweloperski (tynki gipsowe, wylewka cementowa, okna PCV, drzwi wejściowe, instalacje bez osprzętu)
Pow. użytkowa wg umowy: 54,20 m² (PN-ISO 9836:1997)
Pomieszczenia przynależne: komórka lokatorska K-07, miejsce postojowe MP-31
Warunki pomiaru: temp. 19 °C, oświetlenie dzienne + lampa, lokal pusty

2Metoda i podstawa oceny

Ocenę wykonano metodą pomiarową (odchyłki na łacie kontrolnej 2 m w co najmniej 3 miejscach każdej przegrody, pomiar strumienia wentylacji, sprawdzenie zabezpieczeń instalacji elektrycznej, pomiar powierzchni wg PN-ISO 9836) oraz oględzinami. Każdą stwierdzoną niezgodność odniesiono do wartości dopuszczalnej z aktualnego wydania normy PN, Warunków Technicznych lub WTWiORB ITB wskazanych w pkt 6, a kategorię wady (istotna / nieistotna) określono w rozumieniu art. 41 ust. 7 ustawy deweloperskiej i umowy stron.

3Wykaz stwierdzonych wad

Lp.	Pomieszczenie / element	Opis wady i wynik pomiaru	Wartość dopuszczalna · podstawa	Kategoria	Stanowisko dewelopera
1	Salon · ściana zach.	Odchylenie powierzchni tynku od płaszczyzny 6 mm na łacie 2 m (3 pomiary: 5/6/6 mm); odchylenie od pionu 5 mm na wys. 2,6 m	≤ 3 mm / 2 m; ≤ 4 mm na wys. pomieszczenia · PN-70/B-10100 (tynk kat. III)	nieistotna	uznana odmowa
2	Łazienka · posadzka	Brak spadku posadzki w strefie prysznica; woda zalega przy ścianie płn. Różnica poziomów 0 mm na 1,2 m	spadek 1–1,5 % do wpustu · WTWiORB ITB, § 82 WT	nieistotna	uznana odmowa
3	Kuchnia · okno O-2	Nieszczelność osadzenia okna: przewiew wyczuwalny na styku ościeżnicy z murem (dół, lewa strona), brak ciągłości pianki i taśmy paroizolacyjnej; termowizja: mostek ok. 4 °C	szczelny montaż warstwowy · Instrukcja ITB 421/2011, PN-EN 14351-1	nieistotna	uznana odmowa
4	Sypialnia · wylewka	Rysa skurczowa dł. 1,4 m, rozwarcie ok. 0,5 mm, bez uskoku; wilgotność wylewki 2,8 % CM	rysy do 0,3 mm dopuszczalne po naprawie; wilgotność ≤ 2 % CM pod posadzki · PN-EN 13813, WTWiORB ITB	nieistotna	uznana odmowa*
5	Cały lokal · elektryka	Brak protokołu pomiarów instalacji elektrycznej (rezystancja izolacji, ciągłość PE, RCD). Obwód gniazd w kuchni nie zabezpieczony wyłącznikiem różnicowoprądowym	RCD 30 mA dla obwodów gniazd · PN-HD 60364-4-41, § 183 WT	istotna	uznana odmowa
6	Łazienka · wentylacja	Kratka wentylacyjna: strumień 22 m³/h (pomiar anemometrem, okno uchylone)	≥ 50 m³/h dla łazienki · PN-83/B-03430/Az3:2000, § 147 WT	nieistotna	uznana odmowa
7	Balkon · balustrada	Wysokość balustrady 1,05 m od posadzki balkonu; prześwit między tralkami 13,5 cm	≥ 1,10 m; prześwit ≤ 0,12 m · § 298 WT	istotna	uznana odmowa
8	Hol · drzwi wejściowe	Ościeżnica odchylona od pionu 4 mm/2 m; skrzydło samoczynnie się otwiera; brak regulacji zawiasów	≤ 1 mm/1 m ościeżnicy · WTWiORB ITB, instrukcja producenta	nieistotna	uznana odmowa
9	Cały lokal · metraż	Pomiar dalmierzem wg PN-ISO 9836: 53,64 m² (różnica −0,56 m², tj. −1,03 %)	tolerancja wg umowy: ±2 % bez korekty ceny	informacja	nie dotyczy

* Deweloper odmawia uznania wady nr 4 z uzasadnieniem: „rysa skurczowa do naprawy przed układaniem posadzki, wilgotność w normie dla wylewki 6-tygodniowej”. Nabywca podtrzymuje zgłoszenie.

4Decyzja nabywcy

Nabywca dokonuje odbioru lokalu z zastrzeżeniem usunięcia wad wymienionych w pkt 3.

Nabywca odmawia dokonania odbioru lokalu z uwagi na wady istotne nr 5 i 7 (art. 41 ust. 7 ustawy). Strony ustalają termin ponownego odbioru na 21.10.2026.

Skutki prawne podpisania protokołu (art. 41 ustawy deweloperskiej):

Deweloper w terminie 14 dni od podpisania protokołu doręcza nabywcy informację o uznaniu wad albo o odmowie ich uznania wraz z uzasadnieniem (ust. 3). Brak informacji w terminie oznacza uznanie wad (ust. 6).
Uznane wady deweloper usuwa w terminie 30 dni od podpisania protokołu (ust. 4); jeżeli nie zdąży, wskazuje nowy termin z uzasadnieniem, który nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy (ust. 5).
Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie, nabywca wyznacza dodatkowy termin, a po jego upływie może usunąć wady na koszt dewelopera (ust. 11–12).
Odmowa odbioru z powodu wady istotnej wymaga wskazania jej w protokole (ust. 7); po usunięciu wady istotnej odbiór jest powtarzany (ust. 9–10).
Niezależnie od powyższego nabywcy przysługuje rękojmia za wady fizyczne nieruchomości przez 5 lat od wydania (art. 568 § 1 KC) oraz gwarancja, jeżeli została udzielona.

5Stan liczników i przekazane dokumenty

Energia elektr.: nr 7811 2234 · 000012,4 kWh
Woda zimna / ciepła: 0,318 m³ / 0,102 m³
Ciepło (CO): 0,00 GJ · podzielnik szt. 4
Klucze: nie przekazano (odmowa odbioru)
Dokumenty otrzymane: rzut lokalu, karta gwarancyjna okien, instrukcja użytkowania lokalu
Dokumenty brakujące: protokół pomiarów elektrycznych, protokół próby szczelności inst. wod.-kan. i CO, świadectwo charakterystyki energetycznej

6Podstawa prawna i normowa

Ustawa z 20.05.2021 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz DFG (Dz.U. 2021 poz. 1177) – art. 41 (odbiór, protokół, terminy, wada istotna).

Kodeks cywilny – art. 556–576 (rękojmia), art. 568 § 1 (5 lat dla nieruchomości), art. 577 i n. (gwarancja).

Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2025) – art. 5 (wymagania podstawowe), art. 57 (dokumentacja do użytkowania).

Rozporządzenie MI z 12.04.2002 w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (WT; t.j. Dz.U. 2022 poz. 1225 ze zm.) – § 72 (wysokość pomieszczeń ≥ 2,5 m), § 147–155 (wentylacja), § 183 (RCD), § 298 (balustrady), § 82 (łazienki).

PN-70/B-10100 Roboty tynkowe. Tynki zwykłe – odchyłki powierzchni i krawędzi.

PN-EN 13914-2 Tynki wewnętrzne – projektowanie i wykonanie.

PN-EN 13813 Podkłady podłogowe; PN-62/B-10144 Posadzki – odchyłki od płaszczyzny.

PN-EN 14351-1 Okna i drzwi zewnętrzne; Instrukcja ITB 421/2011 Warunki techniczne montażu okien i drzwi balkonowych.

PN-HD 60364 (seria) Instalacje elektryczne niskiego napięcia, w szczególności 4-41, 5-54, 6 (sprawdzanie odbiorcze).

PN-83/B-03430/Az3:2000 Wentylacja w budynkach mieszkalnych – strumienie powietrza.

PN-ISO 9836:1997/2015 Właściwości użytkowe w budownictwie – obliczanie powierzchni.

WTWiORB ITB Warunki Techniczne Wykonania i Odbioru Robót Budowlanych (zeszyty ITB: tynki, podłogi, okładziny, stolarka, instalacje).

Numery i wydania norm oraz teksty jednolite ustaw należy każdorazowo zweryfikować na dzień odbioru; normy PN mają charakter dobrowolny, chyba że umowa lub przepis nakazuje ich stosowanie (art. 5 ust. 3 ustawy o normalizacji).

7Załączniki

1. Dokumentacja fotograficzna – 38 zdjęć (nośnik przekazany stronom). 2. Zrzuty z kamery termowizyjnej – 4 szt. 3. Szkic rzutu lokalu z lokalizacją wad. 4. Pełnomocnictwo nabywcy dla inspektora.

NabywcaAnna Nowak, Piotr Nowak
data, podpis

DeweloperMarek Wiśniewski
data, podpis, pieczęć

Inspektor nabywcyKarol Kozyra · Remont Expert
data, podpis

Protokół sporządzono w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Wszelkie skreślenia i dopiski wymagają parafowania przez obie strony. Odmowa podpisania protokołu przez przedstawiciela dewelopera zostaje odnotowana i nie wpływa na skuteczność zgłoszenia wad.

Remont Expert Karol Kozyra · NIP 9731078895 · Zielona Górawzór v1 · 09/2026